Блокнот руководителя

Внесены изменения в Жилищный кодекс РФ

21 мая 2019 года Государственная Дума приняла в окончательном третьем чтении изменения, вносимые в Жилищный кодекс РФ. Уже на следующий день, 22 мая, закон был одобрен Советом Федерации РФ. Изменения касаются порядка перевода жилых помещений в многоквартирных домах в нежилые.

Перевод жилого помещения в нежилое теперь подпадает под контроль органами государственного жилищного надзора, которые могут проводить проверки правильности перевода при поступлении информации о нарушении порядка перевода.

Согласно статьи 22 ЖК РФ «перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц».

Понять эту формулировку довольно трудно, попробуем перевести с юридического на общепонятный русский язык. Нельзя переводить помещение из жилого в нежилое, если невозможно сделать доступ к нему изолированным от доступа к жилым помещениям.

Теперь к этим требованиям добавлено ещё одно важное требование: «в помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это тоже не образец текста на русском языке (в предложении 5 раз повторяется слово «помещение»), но мысль понятна: после перевода помещения из жилого в нежилое, в него должен не только быть отдельный вход, но также должна быть исключена возможность входить в нежилое помещение через те же помещения, через которые осуществляется вход в жилые помещения, например, через общий подъезд. То есть все старые входы в нежилое помещение должны быть ликвидированы. В предыдущей редакции статьи 22 этого требования не было.
Статья 23 ЖК РФ обязывает собственника помещения подать в орган, осуществляющий перевод помещений, например, городскую администрацию, следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
3) технический паспорт помещения;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

При этом документы, предусмотренные пунктами 3 и 4, подавать не обязательно (зачем тогда нужно было их включать в кодекс?). А документы, предусмотренные пунктом 2 не нужно подавать, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, обязательными документами являются только заявление и план переустройства.

Согласно изменениям к обязательным документам добавлены:

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Таким образом, собственник для перевода помещения из жилого в нежилое должен заручиться решением общего собрания жильцов дома (попробуй его собери ещё!) и согласием каждого собственника жилых помещений, примыкающих к переводимому помещению со всех сторон по горизонтали, а также сверху и снизу, то есть имеющих с жилыми помещениями общие стены или перекрытия (пол / потолок). В новых условиях перевод помещения из жилого в нежилое может стать неразрешимой задачей.
Каждый собственник помещений, примыкающих к переводимому помещению, даёт согласие на перевод жилого помещения в нежилое в письменной форме, позволяющей определить его волеизъявление.

А что будет, если хотя бы один собственник примыкающих жилых помещений не даст согласия на перевод жилого помещения в нежилое? Закон не даёт прямого ответа на этот вопрос. Но, поскольку согласие всех собственников примыкающих помещений является обязательным, то значит, что в этом случае перевод помещения из жилого в нежилое невозможен. Таким образом, любой собственник помещения, примыкающего к помещению, переводимому из жилого в нежилое, может заблокировать, а по существу, запретить такой перевод.

Расширена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь собрание собственников вправе принимать решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое.

В соответствии со статьёй 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Теперь к этому правилу сделаны дополнения. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу принятия решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое правомочно (имеет кворум):

  • при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда, если в общем собрании собственников помещений в доме приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников;
  • при наличии в многоквартирном доме одного подъезда, если в общем собрании собственников помещений в доме приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Для принятия решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое требуется большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Это касается домов с любым числом подъездов.
Если в многоквартирном доме более одного подъезда, то требуется дополнительно, чтобы за решение о согласии было отдано большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений, находящихся в подъезде, в котором расположено переводимое помещение.
В ближайшее время Президент РФ подпишет соответствующий закон. Возможно, когда вы читаете эти строки, закон уже подписан и вступил в силу.
Тупицын Борис Михайлович
Директор фирмы КАМИН
Контакты
г. Калуга
пер. Теренинский, д. 6а
(4842) 27-97-22
market@kaminsoft.ru
Подписаться на рассылку
Made on
Tilda